كيفية رهن شقة والحصول على المال في عام 2022: تعليمات خطوة بخطوة مع مشورة الخبراء

بعد الوضع في الاقتصاد ، تخفف البنوك أو تشدد سياستها الائتمانية. قبل عشرين عاما كانت القروض تصدر بعناية: مضمونة أم مضمونة. مع مرور الوقت ، ظهر المزيد من مؤسسات التمويل الأصغر ، كما زاد عدد القروض وبطاقات الائتمان الصادرة. انخفض مستوى متطلبات المقترضين.

لكن الاضطراب الاقتصادي في السنوات الأخيرة يجبر البنوك والمقرضين الآخرين على أن يصبحوا أكثر انتقائية مرة أخرى. في عام 2022 ، الطريقة الوحيدة المؤكدة للحصول على قرض هي رهن شقة والحصول على المال بسرعة.

أعددنا تعليمات خطوة بخطوة وتحدثنا إلى خبير حول كيفية القيام بكل شيء بشكل صحيح.

الشيء الرئيسي في تعهد شقة

متطلبات الرهن العقاري

في بلدنا ، لا توجد متطلبات موحدة لرهن شقة - لا للعقار نفسه ولا للشخص الذي يريد الحصول على المال. يتم توجيه المقرضين فقط من خلال مصالحهم المالية وتقييم المخاطر.

على سبيل المثال ، لن يأخذ أحد البنوك شقة في ZATOs كضمان ، لأن هذه مدن مغلقة. إذا لم يتمكن المقترض من إعادة الأموال ، فسيتعين بيع الشقة وسيكون من الصعب القيام بذلك. ومن المهم للمقرض استرداد أمواله في أسرع وقت ممكن. قد يقبل بنك آخر مثل هذه الشقة ، لكنه يقدم سعرًا أعلى قليلاً ويعطي أموالًا أقل من تكاليف السكن الفعلية.

كما تختلف الصورة المسموح بها للمقترض من شخص لآخر. قد ترفض البنوك الكبيرة إذا لم يكن لدى الشخص وظيفة دائمة ودخل. أو اعرض شروطًا أقل تفضيلًا. على العكس من ذلك ، فإن تعاونيات الائتمان والمستهلكين والمستثمرين من القطاع الخاص ليست حاسمة في تقييم مقدم الطلب للحصول على المال.

قمنا بتحليل عروض الدائنين في عام 2022 واستخلصنا متطلبات "المتوسط ​​الحسابي" للضمانات لشقة في بلدنا.

تقع الشقة في مدينة يوجد بها مكتب تمثيلي للمقرض. إذا لم يكن للبنك (على الرغم من أنه ليس فقط يمكنه قبول السكن كضمان) فروع وفروع في منطقتك ، فمن غير المرجح أن يتم النظر في مثل هذه الشقة. السبب بسيط: إذا لم يتمكن المقترض من سداد الدين ، فسيتعين طرده ومقاضاته وبيعه. هذه تكاليف للمقرض ، خاصة إذا كان مقيمًا في مدينة أخرى.

حالة الشقة. لن ينظر المُقرض إلى الخلفيات الجديدة والنوافذ ذات الزجاج المزدوج. بالطبع ، إذا كانت الشقة بعد حريق ، فهي غير سائلة. لكن بشكل عام ، لا يؤثر الأثاث الجميل ومجموعة المطبخ الجديدة على التكلفة. بعد كل شيء ، إنها شقة يتم رهنها ويمكن بيعها بسرعة.

من المهم بالنسبة للدائنين ألا يكون المنزل طارئًا ومهدمًا. هناك متطلبات لعدد الطوابق وعدد الشقق. على سبيل المثال ، لا تندرج المنازل المكونة من طابقين والمكونة من ست شقق - التي تم بناؤها في أوائل سنوات الاتحاد السوفيتي - ضمن معايير معظم الدائنين. إذا كان المنزل يحتوي على أرضيات خشبية - على الأرجح أيضًا ، فإن الكفالة ليست خيارًا.

يجب أن تعمل جميع الاتصالات: الغاز والكهرباء والتدفئة وإمدادات المياه. غالبًا ما لا يُسمح بإعادة التطوير غير القانوني. على سبيل المثال ، إذا تم هدم الجدار بين المطبخ والغرفة في شقة بها موقد غاز ، فهذا أمر بالغ الأهمية. ولكن إذا تم إعادة تصميم المخزن فقط ، فسيكون ذلك وفقًا لتقدير البنك. إعادة التطوير المقننة في BTI مقبولة.

كيف يعرف المقرض أن الشقة سائلة؟ الأمر بسيط: ستحتاج إلى طلب إجراء تقييم. هذه خدمة مدفوعة الأجر. في بلدنا ، متوسط ​​التكلفة هو 5-15 ألف روبل. سيأتي المتخصص ويلتقط الصور ويكتب خاتمة - ألبوم تقييم. سيشير المفتش إلى متوسط ​​تكلفة بيع الشقة ، والتي على أساسها سيستخلص البنك استنتاجات حول حجم القرض.

أساس الملكية. ببساطة ، كيف حصلت على هذه الشقة. الأساس المثالي للمقرض هو عقد البيع. أي أنك اشتريت منزلاً ذات مرة بنفسك ، والآن تريد رهنه. أو قمت بخصخصة شقة. تذكر أن الخصخصة بدأت في عام 1991.

إنهم قلقون من الشقق المستلمة بموجب اتفاقية تبرع وكإرث. خاصة إذا انتقلت الشقة إليك مؤخرًا. فجأة ، في غضون شهرين ، سيتم الكشف عن خلفية جنائية أو قضائية؟ على سبيل المثال ، سيكون هناك ورثة لم تؤخذ مصالحهم في الاعتبار عند تقسيم الممتلكات.

في الوقت نفسه ، لا تزال هذه الشقق مقبولة ، لكن يُطلب منهم إصدار تأمين على الملكية. بموجب هذه السياسة ، تتعهد شركة التأمين بدفع المال مقابل شقة إذا تم استئناف اتفاقية التبرع أو الميراث فجأة في المحكمة.

الشقق قيد الاعتقال وتلك التي تم توقيع اتفاقية تبرع لها غير مناسبة. يمكن للمحكمة الاستيلاء على الشقة. يحدث هذا عندما يكون صاحبها ، على سبيل المثال ، متورطًا في قضية جنائية. أو يجمعون منه ديونا. لن يأخذ المُقرض شقة تم بالفعل إعداد اتفاقية تبرع لها.

في أغلب الأحيان لا يقبلون الشقق المؤجرة. لكن المُقرض لا يمكنه معرفة ذلك - فقط خذ كلمتك على محمل الجد. شيء آخر هو أنه في حالة الطوارئ ، قد لا يكون هذا في صالحك. تخيل أنك رهنت شقة وقمت بالتأمين عليها ، لكنك في نفس الوقت تؤجرها للمستأجرين. كان لديهم تسرب غاز وتضرر السكن. تم استخدام الشقة من قبل أشخاص آخرين وسوف ترفض شركة التأمين دفع تعويض.

متطلبات للمقترضين

عندما تريد الحصول على أموال مؤمنة بشقة ، سيقيمك المُقرض أيضًا كمقترض. البنوك لديها أكثر المعايير صرامة.

عمر. في معظم الحالات ، يمكن للمواطن التصرف في ممتلكاته من سن 18 عامًا. هناك استثناءات للأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 16 عامًا ، إذا تم الاعتراف بالتحرير من خلال المحكمة - أي ، يعتبر الشخص قادرًا تمامًا ، مما يعني أنه يمكن التصرف في الممتلكات ، بما في ذلك رهنها.

ومع ذلك ، عند إصدار القروض ، ترفع البنوك الحد الأدنى لسن المقترض. غالبًا ما يتراوح عمر الشريط السفلي بين 20 و 21 عامًا. الشريط العلوي عريض جدًا - من 65 إلى 85 عامًا. في هذا الوقت من هذا العمر ، كان من المفترض أن يكون القرض مغلقًا تمامًا.

مثال. يريد أحد سكان المدينة البالغ من العمر 50 عامًا رهن شقة وإعادة الأموال إلى البنك لمدة 20 عامًا. ومع ذلك ، فإن البنك يقرض فقط للمقترضين الذين تقل أعمارهم عن 65 عامًا. أي أنه سيتعين عليك الحصول على قرض لمدة 15 عامًا فقط أو البحث عن بنك آخر.

خبرة العمل والدخل.  التعاونيات الاستهلاكية الائتمانية (CPC) والمستثمرون من القطاع الخاص مخلصون قدر الإمكان لأولئك الذين يرغبون في رهن شقة والحصول على المال. البنوك مرة أخرى هي الأكثر أهمية في هذا الجانب. قم بإعداد شهادة 2-NDFL (على الدخل) ، يجب أن تكون موظفًا في آخر مكان لمدة 3-6 أشهر على الأقل. في الوقت نفسه ، تدرك البنوك أن جميع البنوك لا تعمل بشكل رسمي. لذلك ، قد يوافقون على قبول كشف حسابك المصرفي كبديل. يجب أن يُظهر البيان أن المقترض يتلقى المال بانتظام معين وأن لديه أموالًا في حساباته.

تاريخ الرصيد. بادئ ذي بدء ، تهتم البنوك به - كما تنظر CPC في الأمر. يتم الاحتفاظ بسجل الائتمان في مكاتب خاصة. ينقلون معلومات حول القروض المسجلة لهذا الشخص ، وما إذا كانت المدفوعات تتم في الوقت المحدد. 

تعليمات خطوة بخطوة لرهن الشقة

1. اختر المقرض

يكون الاختيار بين البنوك أو التعاونية الائتمانية الاستهلاكية (CPC) أو المستثمر الخاص. لكل منها مزاياها وعيوبها ، والتي سنناقشها أدناه.

2. تجهيز الوثائق

لرهن شقة سوف تحتاج:

• ملء استمارة طلب (كل مقرض له استمارة خاصة به) ؛
• جواز السفر الأصلي مع التسجيل ؛
• الوثيقة الثانية (SNILS ، رخصة القيادة ، رقم التعريف الضريبي ، رقم التعريف العسكري ، جواز السفر ، وأحيانًا كلها دفعة واحدة - لكل دائن متطلباته الخاصة) ؛
• 2-شهادة دخل NDFL (يمكنك طلبها في قسم المحاسبة أو تنزيلها في حسابك الشخصي على الموقع الإلكتروني لخدمة الضرائب - أولاً وقبل كل شيء ، البنوك هي التي تطلبها) ؛
• نسخة من كتاب العمل أو مقتطف منه (تطلب البنوك أيضًا) ؛
• إذا كنت متزوجًا ولم تدخل في عقد زواج ، وبموجب ذلك لا يمتلك الزوج (أ) شقة ولا يعمل كمقترض مشارك للحصول على قروض ، فأنت بحاجة إلى شهادة من مكتب التسجيل ؛
• تأكيد ملكية الشقة: عقد بيع ، أو مستخرج من USRN ، أو شهادة ميراث ، أو اتفاقية تبرع ، أو قرار محكمة.

3. فهم التأمين والتقييم

بادئ ذي بدء ، سيطلب المُقرض تقييم الشقة. لا يُلزم القانون بالقيام بذلك ، ولكن في الممارسة العملية يتم تنفيذ هذا الإجراء دائمًا تقريبًا. من المستحيل تصديق كلام المقترض أن شقته تكلف مبلغًا معينًا. شركات التقييم تعمل بسرعة. قبل ذلك ، تحقق مما إذا كانت أي شركة تقييم مناسبة أو فقط من بين الشركات المعتمدة من قبل البنك أو CPC. سيأتي المتخصص ، ويقوم بعمل ألبوم تقييم (في المتوسط ​​في 1-3 أيام) ويكتب استنتاجًا عن تكلفة السكن.

بعد ذلك ، سيتمكن المُقرض من الإعلان عن المبلغ الذي هو على استعداد لتقديمه مقابل الضمان. يرجى ملاحظة أن لا أحد سيقدم 100٪ من سعر الشقة في الائتمان. حسنًا ، إذا أعطوا 80-90٪ من القيمة السوقية. على سبيل المثال ، كتب المثمن أن العقار يساوي 10 ملايين روبل. يوافق المقرض على إعطاء 75٪ من هذا المبلغ ، أي 7,5 مليون روبل. تذكر أن المُقرض ليس مشتري الشقة. لديه مهمة مختلفة: التبرع بالمال ، وكسب المال ، وإذا حدث خطأ ما ، فقم ببيع التعهد بسرعة ورد تعهده.

قبل إجراء الصفقة ، يجب أن توافق على تأمين الشقة. يجب أن تؤكد شركة التأمين أنها مستعدة للتأمين على الكائن وحياة المقترض. رسميًا ، أي شركة مناسبة. ومع ذلك ، غالبًا ما يشير المقرضون إلى مجموعة شركات التأمين التي يعملون معها. إذا اخترت شركة أخرى ، فقد يُنظر في الطلب لفترة أطول أو حتى يتم رفضه دون تفسير.

لا يشترط على المقترض تأمين الملكية (تحدثنا عن هذه الخدمة أعلاه). لكن المقرض ، مرة أخرى ، في هذه الحالة ، قد يرفض أو يرفع السعر.

4. تسجيل تعهد

في هذه المرحلة ، تشارك الدولة ، التي يمثلها روسريستر ، في القضية. هذا القسم مسؤول عن محاسبة الأراضي والعقارات في الدولة. لا يهمه ما تحصل عليه من قرض وبأي شروط. يعمل كنوع من الضامن لنقاء المعاملة. في هذا الجزء من الآن فصاعدًا في USRN بجوار شقتك سيكون هناك رهن. سيشير البيان إلى أن الشقة مرهونة. هذا ضروري لتجنب النزاعات في المستقبل.

5. شروط الموافقة على القرض واستلام الأموال

في المتوسط ​​، تستغرق العملية بأكملها 14 يومًا. هذا إذا كنت لا تتسرع في أي مكان ، ولكن لا تؤخر جمع الوثائق. دعنا نلقي نظرة على مكونات هذه الفترة الزمنية:

• الموافقة المسبقة على الطلب من قبل المُقرض - في عام 2022 يستغرق الأمر بضع ساعات وحتى دقائق ؛
• الموافقة على الطلب - حتى خمسة أيام ، أطول إجراء هو مع البنوك ، في هذه المرحلة تحتاج إلى تقديم جميع المستندات ؛
• التأمين والتقييم - تعمل الشركات بسرعة ، ولكن ليس على الفور ، سنستغرق ما يصل إلى خمسة أيام لهذه الإجراءات ؛
• تسجيل تعهد في Rosreestr - خمسة أيام عمل من تاريخ استلام الطلب والمستندات المرفقة به ، عند التسجيل من خلال MFC - سبعة أيام عمل ، على الرغم من أنه يمكن للجميع إنفاقها بشكل أسرع ؛
• استلام النقود - فور تسجيل التعهد.

ما هو أفضل مكان لاستئجار شقة؟

1. البنوك

الخيار الأكثر ربحية من حيث الأسعار. سيكون أقل من CPC والمستثمرين. لكن رهن شقة والحصول على المال هو أصعب شيء. لأنهم يفكرون في المقترض بعناية: بيان الدخل ، وكتاب العمل ، وتاريخ الائتمان. يمكنك الاستغناء عنها ، ولكن بعد ذلك سيكون المعدل أعلى. بالإضافة إلى ذلك ، فإن سرعة الموافقة من قبل البنوك هي أقل ما يمكن. لن تحصل على المال بسرعة.

2. المستثمرين من القطاع الخاص

في عام 2022 ، يمكن للمستثمرين إصدار الأموال بكفالة فقط لأصحاب المشاريع الفردية والكيانات القانونية لتطوير الأعمال. يحظر عليهم إقراض المواطنين العاديين.

إذا كان لديك رجل أعمال فردي أو شركة ذات مسؤولية محدودة وشقة مناسبة للكفالة ، فيمكنك الحصول على قرض من مستثمر. هذا شخص عادي مهتم بجني دخل. في الوقت نفسه ، يمكنه العمل من خلال وسيط ، شركة إدارة ترافق الجانب القانوني للصفقة.

المستثمرون لديهم سعر فائدة أعلى على القروض من البنوك وشركات CPC. ولكن يمكنك الحصول على المال في أسرع وقت ممكن.

3. خيارات أخرى

منظمات التمويل الأصغر ، فهي أيضًا مؤسسات تمويل أصغر أو "المال السريع" لا يمكنها قبول الشقق كضمان. يحظر القانون. مكاتب الرهونات لا تأخذ السكن أيضا. بقيت فقط CPCs - الائتمان التعاونيات الاستهلاكية. سجلهم موجود على موقع البنك المركزي¹. إذا لم تكن الشركة مدرجة في القائمة ، فلا تعمل معها.

تقوم CPC بإقراض مساهميها فقط. وفقًا للمعايير الحديثة ، يبدو التنسيق قديمًا. بعد كل شيء ، في البداية ، تم اختراع التعاونيات على أنها "صناديق مساعدة مشتركة". أي أن مجموعة من الأشخاص تتحد وتقرر: دعنا نضيف أموالًا إلى صندوق مشترك ، وإذا احتاج أحد المساهمين إلى الأموال ، فسنمنحه قرضًا. وسنساعد شخصًا ما ، وسنكسب المال بأنفسنا.

تعمل أجهزة المساعد الرقمي الشخصي الحديثة بنفس الطريقة ، فهي فقط تقبل الجميع تقريبًا كمساهمين ، ولا تحتاج إلى دفع أموال مقابل الانضمام. أي ، يتم قبول المقترض في التعاونية ، ويقدم قرضًا مضمونًا ، ويدفع الأموال إلى CCP. بمجرد أن يسدد الدين ، يمكنه المغادرة. 

التعاونيات مخلصة بقدر الإمكان لصورة المقترض وتعطي الموافقة بشكل أسرع من البنوك. لكن نسبتهم أعلى.

شروط سداد الرهن العقاري للشقة

تم تحديد جميع الشروط في اتفاقية القرض. لا تختلف كثيرا عن القروض العادية. يجب أن يتم الدفع كل شهر في تواريخ معينة. يمكنك سداد القرض مبكرًا دون أي عقوبة. عندما يتم سداد الدين ، يتم إزالة وديعة التأمين من الشقة.

يحق للبنك أخذ العقار إذا تأخر المقترض في السداد لمدة يوم واحد على الأقل ثلاث مرات في السنة. تهديد حقيقي بأن يُترك جميع أفراد الأسرة بلا مأوى ، بمن فيهم طفل دون سن 18 عامًا.

أثناء سداد الدين ، لا يمكنك فعل أي شيء بالشقة دون موافقة الدائن. يمكنك العيش وإجراء إصلاحات تجميلية أيضًا. لكن إعادة التطوير والبيع والتأجير - فقط بإذن من صاحب التعهد.

أسئلة وأجوبة شائعة

إجابات الأسئلة محامي شركة GLS Invest Management Company (GLS INVEST) ألكسندر موريف.

مصادر ال:

1. موقع البنك المركزي. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. القانون الاتحادي رقم 16.07.1998-FZ الصادر في 102 يوليو ، 26.03.2022 (بصيغته المعدلة في 01.05.2022 مارس 19396) "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" (بصيغته المعدلة والمكملة ، اعتبارًا من 8 ، 3 مايو) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.